Właściciele i najemcy. Status mieszkaniowy gospodarstw domowych w Polsce

Abstract

Wybór sposobu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych należy do najważniejszych decyzji podejmowanych przez gospodarstwa domowe w ich cyklu życia. Mieszkanie zaspokaja szereg potrzeb, w tym potrzeby fizjologiczne, bezpieczeństwa czy uznania społecznego. W takim wymiarze stanowi dobro konsumpcyjne. Jednocześnie jest dobrem kapitałochłonnym. Często stanowi główny składnik majątku gospodarstwa domowego, a jego zakup wiąże się z koniecznością zaciągania wieloletnich zobowiązań. Może być również źródłem dochodów z najmu bądź z tytułu wzrostu wartości. W takim ujęciu stanowi dobro inwestycyjne. Dualny charakter nieruchomości mieszkaniowej powoduje, że wybory gospodarstw domowych podejmowane w tym segmencie rynku nieruchomości stanowią zarówno decyzje konsumpcyjne, jak i inwestycyjne. Sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz posiadanie zasobu mieszkaniowego w portfelu inwestycyjnym wyznaczają status mieszkaniowy gospodarstwa domowego. Informuje on o tym, czy dane gospodarstwo domowe jest właścicielem czy najemcą na rynku mieszkaniowym oraz jakiego rodzaju korzyści czerpie z posiadania tego typu nieruchomości. Badania nad wyborami mieszkaniowymi gospodarstw domowych wpisują się w nurt mikroekonomicznych podstaw funkcjonowania rynku nieruchomości. Jest to interesujący obszar rozważań, bowiem większość analiz w Polsce prowadzona jest w ujęciu makroekonomicznym. Poznanie mikroekonomicznych przesłanek decyzji podmiotów gospodarczych wydaje się istotne dla rozumienia procesów zachodzących na poziomie makro1. Kwestia wyborów mieszkaniowych jest przedmiotem zainteresowania badaczy od wielu lat. Jednocześnie obecne są różne klasyfikacje statusu mieszkaniowego. Podstawowa wyróżnia właścicieli i najemców mieszkań. Bazuje ona jedynie na konsumpcyjnej funkcji mieszkania. W miejscu tym należy zaznaczyć, że pojęcie „właściciele” oraz „najemcy” w niniejszej monografii używane jest w sposób nieco uproszczony, w celu ułatwienia odbioru opracowania. Pod pojęciem „właściciela” rozumie się gospodarstwo domowe zamieszkujące w mieszkaniu własnościowym, należącym do członków tego gospodarstwa domowego. W przypadku obciążenia kredytem na zakup/wykup użytkowanego mieszkania stosuje się skrócone pojęcie „mieszkania obciążonego kredytem”. Analogicznie pod pojęciem „najemcy” rozumie się gospodarstwo domowe zaspokajające własne potrzeby mieszkaniowe poprzez najem mieszkania.